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Wer bloggt hier? Angela Reiner bloggt hier für AR Immobilien Berlin-Lankwitz. Themen rund um die Immobilienwirtschaft, den Energieausweis und die Finanzwelt mit Fokus auf die Baufinanzierung.

Hausverkauf durch Betreuer

von Angela Reiner (Kommentare: 37)

Hausverkauf Betreuer Immobilienmakler Berlin

Der Hausverkauf durch einen Betreuer verunsichert oft die Käufer. Bedenken muss hierbei aber kein Käufer haben.

Der Betreuer verkauft das Haus des Betreuten...

Einige Hauskäufer kennen das. Sie sind auf der Suche nach einem Haus und stellen dann fest, dass statt des Eigentümers dessen Betreuer das Haus zum Kauf anbietet.

Hört sich erstmal kompliziert an. Ist es aber nicht.

Oftmals kommt es vor, dass im fortgeschrittenen Alter ein Mensch ins Pflegeheim kommt und dessen Haus oder Wohnung verkauft werden muss, um die Kosten für die Heimunterbringung zu decken. Wenn sich in der Familie keiner um alle Formalitäten kümmern kann, wird oft ein gerichtlicher Betreuer dafür eingeschaltet. Das Haus oder die Wohnung wird dann vom Betreuer oder einem Makler zum Kauf angeboten.

Vorher beauftragt meist das Gericht einen Immobiliensachverständigen, der ein Wertgutachten erstellt. Dieses Wertgutachten ist ausschlaggebend für den Betreuer, der dann den Kaufpreis festlegt. Der zu erzielende Kaufpreis muss über dem ermittelten Wert der Immobilien liegen, denn ein Verkauf unter Wert wird später vom Gericht eventuell nicht genehmigt.

Wenn dann ein Käufer gefunden ist, kann der Kaufvertrag in Auftrag gegeben werden. Beim Termin zur Unterzeichnung ist dann der Käufer und der Betreuer, in Vertretung für den Eigentümer, anwesend.

Der unterzeichnete Kaufvertrag muss dann beim Betreuungs-Gericht zur Genehmigung eingereicht werden. Für eine Genehmigung können manchmal 4-8 Wochen oder länger vergehen.

Ist der Verkauf vom Gericht genehmigt, bekommt der Betreuer eine Urkunde, die er dann beim Notar vorlegen muss. Dann beginnt nochmal eine Frist von 14 Tagen in der Widerspruch eingelegt werden kann. Erst nach dieser Frist wird der Kaufvertrag rechtskräftig.

Möchte der Käufer, was meist der Fall ist, die Immobilie auch finanzieren und eine Grundschuld eintragen lassen, bedarf es oftmals zusätzlich einer Genehmigung vom Gericht.

Erst dann kann es zur eigentlichen Kaufvertragsabwicklung kommen.

Ein Notar-Anderkonto ist für einen Verkauf durch den Betreuer nicht nötig.

Zusammenfassend ist zu sagen:

1. der Kauf vom Betreuer ist nicht komplizierter

2. es sollte mehr Zeit bis zur Übergabe eingeplant werden

3. kein Notar-Anderkonto nötig

4. keine überteuerte Immobilie

Käufer sollten sich also nicht abschrecken lassen, wenn ein Betreuer im Namen des Haus-Verkäufers handelt.

Weitere Informationen zum Immobilienverkauf über einen Betreuer

(Update 10/2016)

Ich freue mich über Kommentare, Anregungen und auch Fragen.

 

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Kommentar von Karlheinz Czekalla |

Hallo,
Wir haben am 16.September den Termin Bei der Bank, um den Kreditvertrag zu unterschreiben.
Und am 19.September haben wir den Notartermin..
Mal angenommen, das Gericht stimmt den Verkauf warum auch immer nicht zu,was ist dann mit dem Bankkredit. Den würden wir dann ja nicht mehr brauchen.

Antwort von Angela Reiner

Bei der Bank haben Sie ein 14 tägiges Widerrufsrecht des Kreditvertrages. Schwierig wird es, da die Gerichte meist mehr als 4 Wochen benötigen, ehe diese zustimmen. Eine Ablehnung habe ich noch nicht erlebt, da der richtige Kaufpreis vorher schon abgestimmt oder vom Gutachter ermittelt wird. Ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert ist hier also nicht oder nur selten möglich.

Sicher kann man das Widerrufsrecht aber auch mit der Bank klären, sodass ein Rücktritt bei Nichtgenehmigung möglich ist.

Kommentar von Sven |

Guten Tag, wir warten nun schon seit fast 4 Monaten auf die Vertragsgenehmigung durch das Betreuungsgericht Frankfurt. Die Betreuerin (selbst Rechtsanwältin), wollte sich kundig machen und sich melden sofern sie etwas erfährt (vor 3 Wochen), bisher nichts gehört. Sind das noch normale Wartezeiten für solche eine Genehmigung?

Antwort von Angela Reiner

Danke für Ihre Frage.

Leider kann es vorkommen, dass das ganze Prozedere so lange dauert.

Das ist bei jedem Betreuungsgericht unterschiedlich. Ich hatte Fälle, da wurde nach 4 Wochen genehmigt.

Der letzte Fall dauerte fast 5 Monate. Fragen Sie, in Absprache mit der Betreuerin, mal beim Gericht nach. Vielleicht können die Ihnen zumindest sagen, wie lange es noch dauern wird.

Kommentar von Sandra Krämer |

Hallo,
meine Frage lautet:
Darf der Betreuer (kein ehrenamtlicher) von uns Käufern eine Aufwandsentschädigung verlangen? Er möchte 2% vom Kaufpreis von uns haben. Ich dachte er wird bezahlt, da er es ja beruflich ausübt oder holt sich diese Entschädigung vom Verkäufer. Oder irre ich?

Über Antwort wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Sandra Krämer

Antwort von Angela Reiner

Sehr geehrte Frau Krämer,

nein, das darf der Betreuer nicht. Um diesbezüglich ganz sicher zu sein, fragen Sie gerne beim beauftragten Notar, der die Situation des Kaufs / Verkaufs genau kennt.

Mit freundlichen Grüßen

Angela Reiner

Kommentar von Karla |

Hallo....
Ich warte schon seit 5 Wochen auf eine Rückmeldung vom Amtsgericht.
Die Verträge habe ich eingereicht inkl. Kaufpreis, nur das Gutachten fehlt noch.
Ich habe ein Haus von einem Ehepaar gekauft bei denen einer von beiden betreut wird, es stehen allerdings beide im Grundbuch.
Da ich seit langer Zeit mit beiden befreundet bin wurde mir dieses zur Hälfte des eigentlichen Wertes angeboten.
Habe ich zu befürchten das hier Schwierigkeiten auftreten, leider wurde ich vom Notar diesbezüglich nicht aufgeklärt und der Verkauf wurde schon beim Notar unterzeichnet und auch bezahlt wurde die Immobilie bereits.
Zwar vertraue ich dem Verkäufer, allerdings weiß ich nicht ob das Betreuungsgericht dem Kauf am Ende nicht zustimmt.

Antwort von Angela Reiner

Hallo Karla,

in der Regel wird ein Gutachten erstellt bevor die Immobilie verkauft wird, wenn ein Betreuungsfall vorliegt. Wenn allerdings schon beurkundet wurde und der Kaufpreis auch schon bezahlt ist, dann wundert es, weshalb hier noch ein Gericht zustimmen sollte? Oder liegt das Geld auf einem Notaranderkonto?

Sollte das Haus nur zur Hälfte der Wertes verkauft worden sein, dann stimmt hier kein Gericht dem Verkauf zu. Es sei denn, dass es gerechtfertigt werden kann, dass das Haus zum jetzigen Wert nicht zu verkaufen wäre.

Da ich nicht weiß, in welcher Gegend von Deutschland das Haus liegt, kann ich hier auch keine genauen Angaben machen.

Teilen Sie mir gerne noch mehr Infos in einem neuen Kommentar mit.

Vielen Dank.

Kommentar von Karla |

Das Haus liegt nicht in Deutschland sondern im Ausland und wurde mir vom Ehepartner der betreuten Person verkauft.
Bis dahin gab es keine Probleme da der Ehepartner als Betreuer fungiert.
das Gericht muss zustimmen da sonst die Umschreibung im Grundbuch nicht durchgeführt werden kann. Im Wesentlichen geht es darum zu klären ob es Erben gibt die benachteiligt werden oder ob dem Betreuten durch den Verkauf geschadet wird. Natürlich kann die Auslandsimmobilie von beiden nicht mehr genutzt werden und verursacht nur unnötige kosten. Mittlerweile liegen die Unterlagen einem Notar vor und werden geprüft, anschließend zum Gericht gesendet und dann wird ein Rechtspfleger bestimmt und angehört. Gutachten liegt der Katasterwert vom Finanzamt vor, wird dieser auch anerkannt?
Meine Sorge ist das die Genehmigung nicht erteilt wird und der Kauf rückabgewickelt wird.
Besten Dank und Gruß
Karla

Antwort von Angela Reiner

Hallo Karla,

vorab muss ich erwähnen, dass meine Antwort keine Rechtsberatung darstellt!

Das Gericht wird sich wahrscheinlich am Katasterwert orientieren. Weicht dieser allerdings vom Verkehrswert ab, könnte es sein, dass hier noch ein Verkehrswertgutachten erstellt wird. Bei Auslandsimmobilien ist das aber aus der Ferne sehr schwierig zu beurteilen und wegen der Kosten wird man sicher davon absehen. Wie Sie allerdings im ersten Kommentar erwähnten, haben Sie das Haus für die Hälfte des Wertes erworben, woher dieser Wert auch immer stammt. 

Eine Genehmigung vom Gericht ist erforderlich, damit ausgeschlossen wird, dass eine Immobilie zu Ungunsten des Betreuten"verschleudert" wird. Deshalb wird hier genau geprüft. Aber das kann ich nicht beurteilen, inwieweit hier der Wert vom Kaufpreis abweicht. Eventuell verlangt das Gericht eine Anpassung. Es ist aber eher unwahrscheinlich, dass das Gericht genehmigt, wenn der Kaufpreis weit unter dem Verkehrswert liegt.

Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, bis das Gericht genehmigt. Tut es das nicht, kommt ein Kaufvertrag gar nicht erst zustande, hier muss also auch nicht rückabgewickelt werden. Aber die Kosten für den Notar fallen hier trotzdem an, da dieser ja auch Zeit und Kosten investiert hat.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort etwas weiter geholfen zu haben.

Freundliche Grüße.

Angela Reiner

Kommentar von alwin |

Ich will aktuell eine Wohnung kaufen, welche durch einen Betreuer verkauft wird. Die Wohnung sollte vor dem Verkauf komplett renoviert werden. Aktuell wurde allerdings nur alles entfernt (Boden/Fliesen/Tapeten etc).... sie befindet sich also mitten in der Renovierung.
Vor dem Verkauf muss ein Gutachten erstellt werden. Dieses Gutachten kann laut Gutachter allerdings nur erstellt werden, wenn die Wohnung fertig renoviert ist, was den kompletten Verkauf mehrere Monate nach hinten schiebt. Ist die Aussage des Gutachters korrekt? Wieso kann das Gutachten nicht jetzt schon erstellt werden und die Renovierungskosten "on top" gerechnet? Der Verkaufspreis wird ohnehin deutlich ueber dem Gutachten liegen.....?

Vielen Dank fuer Ihre Hilfe.

Antwort von Angela Reiner

Hallo Alwin,

meine folgende Antwort bedeutet keine Rechtsberatung.

Da hier sicher vorher noch nicht abzusehen ist wie die Wohnung renoviert wird, also in welchem Umfang, kann noch kein Gutachten erstellt werden.

Es könnte bspw. sein, dass während der Renovierung irgendwelche Schäden auftreten (Die Decke kommt beim Weißen runter o.Ä.). Dann enstehen zusätzliche Kosten für eine Renovierung.

Also kann man die Kosten nicht einfach on Top auf das Gutachten "packen". Der Gutachter muss den Zustand beurteilen, so wie dieser ihn (nach) der Renovierung vorfindet.

Und der Kaufpreis sollte nicht unter dem des Gutachtens liegen. Allerdings kommt es auch darauf an, wie schnell die Immobilie verkauft werden kann. Zieht sich ein Verkauf sehr lange hin, kann es durchaus sein, dass das Gericht einem Verkauf unter Wert zustimmt.

Ich hoffe, Ihre Frage ausreichend beantwortet zu haben.

Freundliche Grüße.

Kommentar von Raimund |

Hallo, meine Frage:
wir sind drei Brüder. Unser Vater war pflegebedürftig im Pflegeheim, sein vermietetes Haus musste der Kosten wegen verkauft werden. Der Verkauf erfolgte durch Bruder 1, der der alleinige, amtlich bestellte Betreuer war. Das Haus wurde an den Mieter verkauft. Die Abwicklung wurde komplett von Bruder 1 vorgenommen, wir hatten keine konkrete Kenntnis, weder über den Vorgang noch über die Verträge etc.
Nach ca. einem halben Jahr war die Abwicklung komplett. Einige Wochen später starb der Vater. Der Käufer verlangt nun Schadenersatz wegen verzögerter Abwicklung (Bruder 1 hatte eine Grundschuld auf dem Haus etc.). Mit seiner Forderung wendet er sich jedoch nicht (nur) an der Betreuer/Verkäufer/Bruder 1, sondern an die 'Erbengemeinschaft'.
Ist es korrekt, sollte der Käufer tatsächlich berechtigte Forderungen haben, er sich ausschließlich den Bruder 1 wenden muss? Mit dem Erbe hat das unserer Auffassung nach ohnehin nichts zu tun.
Herzlichen Dank für Ihren Kommentar!

Antwort von Angela Reiner

Hallo Raimund,

vielen Dank für die Frage.

Allerdings sollten Sie dies unbedingt von einem Rechtsbeistand /Anwalt prüfen lassen.

Ob der Mieter überhaupt Schadenersatz geltend machen kann, wegen verzögerter Abwicklung, ist fraglich. Ich persönlich bin der Meinung, dass ein halbes Jahr für die komplette Abwicklung keine Verzögerung darstellt, egal, ob Bruder oder Vater die Grundschuld eingetragen hatte.

Weitere Aussagen kann ich leider nicht treffen, da ich keine Rechtsberatung durch führe.

Freundliche Grüße.

Kommentar von Christof Lux |

Hallo,
wir haben ein großes Problem. Wir haben Mitte Februar einen schwebenden Kaufvertrag für ein Haus unterschrieben, es sollte 4-8 Wochen dauern, bis die Schlüsselübergabe stattfinden sollte. Es gibt ein Gutachten über den Wert des Hauses, sowie eines, dass bestätigt, dass die alte Dame, die dort wohnte, nicht mehr dort alleine wohnen kann. Jetzt wollte das Gericht noch einen Termin mit der Dame machen, hat sich alleine mit der getroffen. Jetzt soll es noch einen Termin geben. Wir haben die Wohnung zum 30. Mai gekündigt, meine Frau ist hochschwanger, wir erwarten das Baby innerhalb der nächsten 2 Wochen. Was können wir tun?? Ab Juni müssen wir dazu noch Bereitstellungszinsen für den Kredit zahlen, den wir nur schon haben, weil der Makler diesen als Vorausgesetzt hat, damit wir das Haus bekommen. (Beweisen können wir das natürlich nicht)

Kommentar von Paul Panther |

Hallo,

wir haben ein Grundstück von einer Erbengemeinschaft gekauft. 7 (seit dem 2. Weltkrieg) Abwesende und 3 anwesende Erben. Für die Abwesenden wurde ein Abwesenheitspfleger bestellt, dieser hat den Notarvertrag auch mit unterschrieben. Das Amtsgericht war immer involviert und hat auch den Kaufpreis vorher geprüft. Jetzt hat aber die Verfahrenspflegerin Beschwerde gegen den Vertrag eingereicht, weil ihr der Preis zu gering erscheint. Der Bodenrichtwert ist nach Vertragsabschluss gestiegen, gilt aber wohl Rückwirkend zum 31.12. Bei Vertragsabschluss war dieser allerdings noch nicht mal beschlossen. Das Amtsgericht, welches der Beschwerde widersprochen hat, hat den Vertrag jetzt ans Landesgericht gegeben damit dieses darüber entscheidet. Kann man sagen wie lange so ein Landgericht in etwa braucht um solche Entscheidungen zu treffen und kann man als Käufer jetzt überhaupt noch irgendwas machen? Wir haben von der Beschwerde der Verfahrenspflegerin erst erfahren als der Vertrag schon beim Landgericht war und hätten gern wenigstens die Möglichkeit gehabt uns dazu zu äußern.

Kommentar von Jos |

Wir haben einen ähnlichen Fall wie @Christof Lux. Im Vorhinein wurden wir nicht im Geringsten über die Tragweite der Passage aufgeklärt, dass das Betreuungsgericht da noch zustimmen muss. Es hieß - wohlgemerkt nachdem wir unterschrieben hatten: "es sei hald ein Schreibtisch mehr über den das muss". Die Bereitstellungszinsen und der Fakt, dass wir bald auf der Straße stehen ist das Eine, viel Schlimmer ist Ungewissheit darüber ,ob das überhaupt klappt. Notar, Makler, Kreditvermittler, Kreditgeber, Vormund und Betreuter, alle profitieren so oder so und niemand klärt auf. Der Käufer trägt das ganze Risiko und im schlimmsten Fall ist sogar seine Existenz bedroht. Was soll das eigentlich mit dem Notar, wenn er in solchen Fällen nicht klar macht, dass der Vertrag eigentlich keine Gültigkeit hat?

Kommentar von Flies |

Hallo,
Wir wollen ein Haus kaufen. Der Markler (Bank) hat uns zugesichert, dass wir im September einziehen können. Er erwähnte zwar, das das Haus durch eine Betreuerin verkauft wird, sagte uns jedoch, dass es der gleiche Ablauf wäre wie beim Standardkauf.

Erst durch den Notar erfuhren wir, dass es Monate dauern kann. Hinzu kommt, das der Notartermin von Seitens der Betreung verschoben wurde. Uns entstehen dadurch einige Kosten wie zB Miete. Wir haben uns auch Urlaub genommen - da wir dem Markler Glauben schenkten.

Die Reservierung des Hauses mit Einzugstermin haben wir vom Markler schriftlich.

Frage: können wir dem Markler/Bank verklagen wegen der Mehrkosten?

Ein Gutachten wurde auch nicht erstellt, da die Betreuerin der Meinung ist, man bräuchte es nicht. Das Haus wurde im Bieterverfahren verkauft d h dem Markler liegen mehrere Kaufangebote vor. Das u unsere war das Höchste. Reicht das als Beweis dem Gericht aus?

Danke im Voraus

Kommentar von Hr.Behm |

Kurze Frage wir haben uns am 4.6.2017 ein Haus gekauft über eine Betreuung und am 22.8.2017 den Beschluss vom Gericht erhalten das der Kauf genehmigt ist nun warten wir auf die Rechtskraft des Urteils. Können Sie uns mitteilen wie lange es noch dauert.
MfG Hr.Behm

Antwort von Angela Reiner

Sehr geehrter Herr Behm,

nach dem Beschluss vom Gericht müssen noch mal 14 Tage abgewartet werden (das müsste im Beschluss stehen), ehe die Rechtskraft eintritt. Natürlich liegt es dann auch am Betreuungsgericht, wie lange dieses für die Ausstellung benötigt. Es sollte sich hier aber nur um Tage handeln. Erst wenn der Notar dann dieses Schreiben vor liegen hat und alle anderen Genehmigungen (siehe Kaufvertrag) vorliegen, kann der Notar den Kaufpreis fällig stellen. Den genauen zeitlichen Ablauf beantwortet Ihnen der entsprechende Notar. Nach Kaufpreiszahlung und der Gutschrift auf dem Verkäufer-Konto, kann das Haus übergeben werden.

Freundliche Grüße

Angela Reiner

Kommentar von Timo |

Hallo,

Ich habe eine Eigentumswohnung von einem Elteren Ehepaar erworben. Der Mann stand unter Betreuung seiner Nichte, die Nichte hatte auch die Betreuung über den Tod hinaus, das auch vom Gericht bestätigt wurde, erst mündlich dann schriftlich. Heißt sie wurde ausdrücklich vom Gericht bestellt um den Verkauf der Immobilie abzuwickeln.
Am Tag der Unterschrift beim Notar, haben wir erfahren das der Eltere Herr verstorben sei genau einen Tag zuvor, wir als ahnungslose Käufer haben uns nichts weiter dabei gedacht.
Jetzt kommt das böse Erwachen!!
Der Notar ( den wir nicht selber ausgewählt haben, nur genommen haben, weil der Makler meinte er wäre mit der Betreuungsgerichtlichen Sache vertraut und wenn wir den jetzt wechseln würden würde es es den Kauf erheblich verzögern.) hätte uns doch ausdrücklich informieren müssen das durch den Tod des Herren sich die ganze Sachverhalt ändern kann?!! Wir natürlich nichts ahnend mit voller Vorfreude auf die neue Immobilie unterzeichnen den Vertrag!! Den Bank Kredit hatten wir bereits auch unterzeichnet. Jetzt fehlte nur noch die Bestätigung vom Betreungsgericht .......
Es vergingen 2 Monate und ich informierte mich beim Notar über den Sachstand der Immobilie, der Notar hatte zu der Zeit keine neuen Erkenntnisse für mich und setzte darauf hin ein schreiben auf.. 2 weitere Monat später bekam ich ein schreiben vom Notar in dem beim Betreungsgericht eine beschwere bezüglich des Verkaufs der Immobilie Eingangen ist. Es kam raus, die Nichte der Hinterbliebenen Frau hatte Beschwerde eingelegt, bezüglich des Verkaufs und bezüglich der Vollmacht der gesetzlichen Betreuerin. Soll heißen, sie hat die gesetzliche Betreuerin vom Gericht angezweifelt und in frage gestellt. Zudem kam raus das es noch eine Vorsorgevollmacht existiert.
Zur der Zeit hatte ich kein Recht mehr auf wiederspruch meines Kredites und in 1 Monate muss ich Bereitstellungs Zinsen zahlen. Schließlich zogen beide Parteien vor Gericht!! Die Nichte der Frau hat recht bekommen und die Betreuerin würde ihrer Bevollmächtigung enthoben. Das macht den Kaufvertrag für mich ungültig. Der Kaufvertrag wird jetzt als annulliert erklärt.
Verstehe jetzt die Welt nicht mehr!!
Habe ein Kredit am Hals, bei dem ich ab nächsten Monat Bereitstellungs Zinsen zahlen muss.
Habe keine Immobilie!!
Habe den Notar teilweise schon bezahlt!!
Jetzt meine Frage, kann ich jemanden auf Schadensersatz verklagen?!! Schließlich kann ich am wenigsten dafür, was da abgelaufen ist. Zudem gibt es eine Sonderregelung dafür das ich aus dem Kredit komme?!
Schließlich bin ich ja nicht vom Kaufvertrag zurück getreten!!

Lg

Antwort von Angela Reiner

Hallo Timo,

 

das ist sehr ärgerlich und nicht gut gelaufen für Sie.

Ich empfehle Ihnen, sich hier professionellen Rechtsbeistand zu holen. Das ist ein Fall für den Anwalt.

Besprechen Sie aber trotzdem mit Ihrer Bank, wie Sie aus dem Kreditvertrag wieder raus kommen. Ich bin sicher, dass Ihnen die Bank hier entgegen kommt.

Viel Glück und Erfolg!

Kommentar von Andre Behm |

Sehr geehrte Frau Reiner
Vielen Dank für ihre Auskunft die Rechtskraft des Urteils ist am 13.9 eingetroffen und unserer Notar hat auch gleich den Auflassvormerk beim Grundbuchamt veranlasst und nach heutigem Telefonat mit dem Amtsgericht Köpenick wurde mir gesagt ich soll mich in 3 Wochen wieder melden,meine Frage dauert eine Auflassvormerkung wirklich solange .Da uns unsere Bank vorher das Darlehen nicht auszahlt und uns die Zeit davon rennt.

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag Herr Behm,

in der Regel dauert eine Auflassungsvormerkung nur einige Tage. Ich vermute hier stehen noch andere Genehmigungen aus. Evtl. noch alte Grundschulden, die gelöscht werden sollen.

Die Bank zahlt erst aus, wenn der Notar den Kaufpreis fällig stellt. Das hat nicht nur mit der Auflassungsvormerkung zu tun.

Der Notar ist in die Fälle immer am Besten involviert. Fragen Sie dort nach woran es liegt, dass noch nicht ausgezahlt werden kann.

Kommentar von Horst |

Hallo... wir sind gerade dabei ein Haus von einer Erbengemeinschaft zu kaufen. Diese besteht aus 5 Personen, zwei von ihnen haben Betreuer. Da der Kauf ja erst vom Betreuungsgericht genehmigt werden muß und dies ja etwas dauern kann würde ich gerne wissen, ob trotzdem die Möglichkeit besteht, schön eher die Immobilie zu nutzen. (Da die kalte Jahreszeit bevorsteht, wäre es für die Srtuktur des Hauses ja micht förderlich unbewirtschaftet zu stehen.)Die Erbengemeinschaft sowie die Betreuer würden ihr Einverständnis geben.

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

diesbezüglich fragen Sie beim Notar nach, ob er eine Möglichkeit sieht, dass das Haus früher genutzt werden kann. Wenn alle Parteien sich einig sind und einer Genehmigung durch das Betreuungsgericht nichts im Wege steht, sollte das kein großes Problem darstellen. Meist ist ja abzusehen, ob das Gericht genehmigt. Bspw. wenn der Kaufpreis nicht unter dem Gutachten liegt o.Ä.

Allerdings müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass, wenn das Gericht nicht genehmigen sollte oder es aus anderen Gründen nicht zu einem gültigen Abschluss des Kaufvertrages kommen sollte, Sie evtl. umsonst investiert haben und möglicherweise sogar den Ursprungszustand wieder herstellen müssen.
Gründe für das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrages:
-ein Betreuter kann widerrufen (auch wenn er unter Betreuung steht)
-der Tod eines Betreuten VOR Genehmigung durch das Gericht

Es ist also ein großes Risiko für Sie

Deshalb ist es hier sicherer, sich mit dem Notar in Verbindung zu setzen.

Beste Grüße

Angela Reiner

Kommentar von Sabine Calisir |

Hallo,
wir haben uns eine Eigentumswohnung angeguckt, die über einen Betreuer verkauft werden soll. Wir haben 110.000 € angeboten, aber der Wert wäre wohl 130.000 €.
Da es übèr das Gericht laufen muss, wusste der Betreuer nicht, ob man mit dem Preis runtergehen könnte. Gibt es da eine Pauschale, wobei das Gericht sagt, dass man z.B. 5 oder 10% vom Wert runtergehen könnte? Oder muss ich als Käufer ohne Ausnahme den Betrag zahlen, was als Wert festgelegt wurde?
Denn der Betreuer (gleichzeitig auch Sohn) würde uns gerne entgegenkommen, so dass wir uns preislich in der Mitte treffen könnten.
Ist das möglich?
Vielen Dank im voraus.

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

eine Pauschale gibt es nicht. Es liegt meist an dem Gericht, ob dieses seine Zustimmung erteilt.

Der Betreuer sollte vorher beim Gericht anfragen, wie die Chancen stehen, dass zu einem geringeren Preis verkauft werden kann.

Wenn es z.B. schwierig ist die Immobilie zu verkaufen, dann kann das Gericht hier Ausnahmen machen. Dann muss aber meist detailliert nachgewiesen werden, warum ein Verkauf schwierig ist. Das ist z.B. auf Dörfern der Fall, aus denen die Einwohner eher wegziehen oder eben eine nicht so gefragte Lage.

Beste Grüße

Kommentar von Natascha |

Hallo,
wir haben am 1. August den Kaufvertrag eines Hauses unterschrieben. Wir wussten, dass wir die Bestätigung des Betreuungsgerichtes abwarten mussten, da sowohl der Eigentümer als auch seine Frau in gerichtlicher Betreuung sind.
Nun haben wir heute (23.11.) erfahren, dass die Abwicklungs des Kaufvertragen nicht möglich ist, da der Eigentümer am 20.August, also 19 Tage nach unserer Unterschrift verstorben ist.

Weiter hieß es in dem Schreiben, dass wir das Haus möglicherweise von den Erben erwerben können, wenn diese mit dem Verkauf einverstanden sind.

Seine Erben wären seine Frau, sein Sohn und seine Schwester. Die Schwester wurde wohl vor Jahren schon ausgezahlt, die Frau ist geistig nicht mehr wirklich anwesend und deswegen in Betreuung und der Sohn hatte dem Betreuer schon gesagt, dass er keinerlei interesse an dem Haus hätte.

Wir finden es schockierend, dass wir erst heute, knapp drei Monate nach dem Tod des Eigentümers erfahren das dieser verstorben ist und wissen grade nicht, wie wir nun weiter vorgehen sollen.

Ich hoffe, das jemand einen guten Rat für uns hat.

Beste Grüße

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

das ist sehr ärgerlich.

Weshalb die Information so lange gedauert hat, kann ich Ihnen leider nicht beantworten.

Bei einem Kauf von Betreuungs-Objekten besteht immer das Risiko, dass der Eigentümer vor Gerichtsgenehmigung verstirbt.

In Ihrem Fall besteht aber noch Hoffnung, da die Erben scheinbar kein Interesse am Haus haben. Nun muss natürlich erst einmal geprüft werden, wer die Erben sind, ob es ein Testament gibt etc. Gibt es kein Testament, wird ein Erbschein beantragt. Da gehen natürlich viele Wochen ins Land. Erst wenn dieser vorliegt, können Sie einen erneuten Versuch starten, um mit den neuen Eigentümern einen Kaufvertrag abzuschließen.

Sprechen Sie mit dem Notar, der kann Ihnen noch genauere Informationen über den weiteren Ablauf geben.

Viel Erfolg.

Kommentar von Kliegl |

Hallo,

als Betreuer versuche ich gerade ein Haus zuverkaufen. Der bestellte, anwaltliche Verfahrenspfleger hat seine Zustimmung zum Kaufvertrag und der folgenden betreuungsgerichtlichen Genehmigung davon abhängig gemacht, dass die Käufer seine Kosten tragen. Da im Beschluss zu seiner Bestellung anwaltliche Tätigkeiten festgestellt wurden, rechnet er nach RVG ab, hier also ca. 14500,- €, die die Käufer zu zahlen hätten.

Kann das so rechtmäßig sein?

Danke

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag Herr Kliegl,

mir ist nicht bekannt,dass ein Verfahrenspfleger ein Honorar vom Käufer verlangen kann,nur damit er seine Genehmigung für den Verkauf des Hauses gibt.
Fragen Sie diesbezüglich einen Notar,denn wenn,dann muss eine solche Klausel in den Kaufvertrag.Evtl. auch um diesen Betrag den Kaufpreis reduzieren,was aber wiederum nicht der Betreuten zu Gute kommt.Mir ist auch nicht bekannt,dass ein Verfahrenspfleger Geld von der Betreuten verlangen kann.
Weiterhin erscheint mir die Summe sehr hoch.Schauen Sie mal in diese Tabelle nach RGV.
Dieser zusätzliche Posten, den die Käufer tragen sollen, würde das Budget der Käufer erheblich belasten und einen Verkauf erheblich erschweren.
Die genaue Rechtslage erfragen Sie bitte beim zuständigen Notar oder einem spezialisierten Anwalt.
 
Beste Grüße.

Kommentar von Fatima |

Guten Tag,

könnten Sie mir bitte bei der Sachlage etwas sagen,
am 16.11.2017 haben wir beim Notar unterschrieben und ich habe nun vom Notar gesagt bekommen, dass Die Eigentümer, einer davon Schwer behindert, die Frau die Betreuerin, ein Konto Eröffnung muss, auf Verdacht der Veruntreuung.
Das hat die Betreuerin / Ehefrau aber immer noch nicht gemacht, und somit zieht sich der die Kaufabwicklung.
Ich habe Außerdem den Notar und den Makler schon bezahlt.
Welche Rechte habe ich?
was kann passieren, wenn sie das nicht macht?

Antwort von Angela Reiner

Sehr geehrte Fatima,

über die genaue Sachlage und den Stand der Dinge kann Ihnen immer am Besten der Notar Auskunft erteilen, da dieser die ganze Kaufabwicklung überwachen muss.

Wenn ich das aus Ihrer kurzen Beschreibung richtig verstanden habe, ist der Kaufvertrag aber noch gar nicht zustande gekommen, da das Betreuungsgericht noch nicht genehmigt hat. Heißt, dass hier auch die Maklerprovision noch gar nicht gezahlt werden muss. Der Notar allerdings wahrscheinlich schon.

Da die Kontoeröffnung hier vorgeschrieben wird (wenn ich richtig verstanden habe vom Notar), ist dies ebenfalls eine Bedingung, dass der Kaufvertrag zustande kommt. Sollten die Auflagen vom Notar nicht erfüllt werden können, haben Sie das Recht vom Kaufvertrag zurück zu treten.
Besprechen Sie aber die genaue Rechtslage mit dem Notar. Dieser muss immer neutral für beide Parteien auftreten.

Beste Grüße und viel Glück.

Kommentar von Kurt Scherr |

Als rechtlicher Betreuer habe ich nach Gutachten eine Wohnung über dem festgestellten Wert verkauft. Nach Abschluß des Vertrages wurde beim Gericht die Genehmigung hierzu beantragt aber noch nicht erteilt. In der Zwischenzeit ist der Betreute verstorben. Nach Auskunft des Notars ist damit der ganze Vertrag hinfällig. Die Notarkosten sind vom Käufer
allerdings zu tragen. Die Maklergebühr hingegeben wären hinfällig. Falls der Erbe bereit ist, wäre jetzt ein komplett neuer Vertrag abzuschließen. Mit neuen Notarkosten. Wahrscheinlich ist die Rechtslage zutreffend. Oder sind hier Sonderregelungen zu beachten bzw. bekannt?

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag Herr Scherr,

in Ihrem beschriebenen Fall ist es in der Tat so, dass, solange das Betreuungsgericht den Verkauf noch nicht genehmigt hat, ein Kaufvertrag noch nicht zustande gekommen ist. Verstirbt der Betreute, wie in Ihrem Fall, ist der Kaufvertrag hin fällig. Notargebühren werden fällig, Maklergebühren müssen zurück gezahlt werden, wenn diese schon gezahlt wurden. (Ich als Maklerin verlange nie eine Maklercourtage, solange ein Vertrag nicht wirksam zustande gekommen ist).
Wenn nun der Erbe bereit ist zu verkaufen, dann können die derzeitigen Käufer in diesen neuen Vertrag eintreten. Wenn es die gleichen Käufer bleiben, könnten Sie mit dem Notar sprechen, ob hier eine Reduzierung der Notargebühren möglich ist, da es ja um selbige Wohnung und Käufer geht. Sicher können Sie sich mit dem Notar einigen (oder die Käufer).

Sonderregelungen sind mir nicht weiter bekannt. Bitte fragen Sie diesbezüglich den Notar, da dieser neutral auftritt und Ihnen sicher genaue Auskünfte darüber erteilt.

Beste Grüße.

Kommentar von Kurt Scherr |

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Viele Grüße aus der Pfalz

Kurt Scherr

Kommentar von Nina |

Hallo Frau Reiner!
Wir haben vor knapp 2 Wochen einen notariellen Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus unterschrieben. Die gesetzliche Betreuerin des Besitzers war ebenfalls anwesend und hat den Vertrag auch unterschrieben. Nun warten wir auf die Zustimmung des Betreuungsgerichts.
Der Verkauf lief über einen Makler. Heute flatterte nun die Rechnung für die Maklerprovision (zahlbar in 10 Tagen) ins Haus.Ist dies so rechtens?
Uns ist bewusst, dass es noch zu Eventualitäten kommen kann, die den Kaufvertrag nichtig machen (z.B. Tod des Besitzers, Rücktritt vom Kaufvertrag seitens des Besitzers, Ablehnung des Betreuungsgerichtes,...). Müssten wir in diesem Fall die Maklerprovison auch bezahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen,
Nina

Antwort von Angela Reiner

Hallo Nina,

ganz klar: Nein!

Die Provision ist erst mit Wirksamwerden des Kaufvertrages verdient. Das heißt, dass erst noch das Betreuungsgericht genehmigen muss (+ eine Widerrufs-Frist von 14 Tagen)
Vorher müssen Sie auch die Provision nicht zahlen. Wenn nämlich wirklich etwas passiert, was den Kaufvertrag nicht zustande kommen lässt, dann wird auch keine Provision fällig. Das ist zwar für den Makler fatal, da er "umsonst" gearbeitet hat, aber so ist die Gesetzeslage nun mal. (Das schwere Los eines Maklers ;-)  )

Sprechen Sie mit dem Makler darüber. Sie könnten die Provision zahlen, aber kommt der Kaufvertrag nicht zustande, muss der Makler diese zurück zahlen.

Ich hoffe, Sie können sich einigen.

Freundliche Grüße

Angela Reiner

Kommentar von Stefan Weiler |

Hallo,

haben Sie Informationen inwiefern sich durch die zuletzt wirksam gewordenen Reformen die Zeitspannen bis zur Genehmigung eines Kaufs z.B. von einer Erbengemeinschaft mit einer betreuten Erbin, verlängert haben?

Haben Sie ungefähre Angaben wie das derzeit ist - insbesondere zB in Stuttgart?

Kann in Hinblickbauf eine geplante Eigenbedarfskündigung schon etwas in dieser Hinsicht unternommen werden, solange das Verfahren läuft? Wahscheinlich ja nicht...

Vielen Dank

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

mir ist nicht bekannt, dass sich die Zeitspannen verlängert haben. Das hängt von vielen Faktoren ab.

Sobald ich als Makler die Info habe, dass es einen Betreuten als Verkäufer gibt, versuche ich die Genehmigungen schon im Vorfeld zu klären. Das läuft natürlich über den Betreuer, der den Kontakt zum Rechtspfleger beim Gericht hat. Natürlich ist das keine Garantie, dass später genehmigt wird. Aber man kann hier eine Menge Zeit sparen, wenn vorher schon erfragt wird, ob das Haus oder die Wohnung zu Kaufpreis XY genehmigt werden würde.

Nach der Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar kommt es dann auf alle Beteiligten an, wie bspw. Betreuer, Rechtspfleger und auch Makler und wie diese kommunizieren. Wenn dann vorab schon viele Sachen geklärt wurden, geht eine Genehmigung meist schneller.

Hier eine Zeitspanne bis zur Genehmigung zu nennen ist sehr schwierig. Das liegt an den Gerichten und eben auch an dem, vorher erwähnten, Zusammenspiel aller Beteiligten. Für Stuttgart kann ich keine Aussage treffen, da ich in Berlin ansässig bin. Rechnen Sie aber mit mindesten 2-6 Monaten an Kaufvertragsunterzeichnung.

Im Hinblick auf eine Eigenbedarfskündigung können Sie noch Nichts unternehmen, da der Vertrag ja noch nicht genehmigt ist.

Beste Grüße

Angela Reiner

Kommentar von Karina |

Hallo,

ab wann gilt ein Vertrag als zustande gekommen? Angenommen das Betreuungsgericht hat dem Kaufvertrag zugestimmt. Die Dokumente sind aber bei dem Käufer noch nicht angekommen und der Eigentümer verstirbt nach der Zustimmung des Betreuungsgerichtes. Ist die Immobilie in dem Fall in meinen Besitz übergegangen oder müssen alle Verträge neu ausgearbeitet werden?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort von Angela Reiner

Hallo,

ein Vertrag ist zustande gekommen, nachdem das Gericht diesen bestätigt hat. Danach müssen noch 14 Tage Widerrufsfrist vergehen und dann teilt das Gericht dem Notar schriftlich mit, wann diese Frist abgelaufen ist.

Fragen Sie hier bitte bei Ihrem Notar nach, ob die Unterlagen vom Gericht schon eingetroffen ist.

Die Immobilien geht aber auch erst nach Kaufpreiszahlung/Übergabe/Grundbucheintragung in Ihren Besitz über. Aber zumindest hätten Sie dann schon Ansprüche darauf.

Der Notar ist für Ihren Fall der beste Ansprechpartner, was die rechtlichen und zeitlichen Abläufe betrifft.

 

Kommentar von Gina |

Guten Tag,

Ich hätte eine Frage. Und zwar sind seit Ende letzten Jahres meine Großeltern im Pflegeheim. Da dies sehr teuer ist muss das Haus verkauft werden. Ich als Enkelin würde es gerne kaufen (mit meinem Partner zusammen). Um auf der sicheren Seite zu sein haben wir ein Gutachten erstellen lassen wie viel das Haus noch wert ist. Meine Oma ist sehr dement und muss durch einen vom Gericht beauftragen Anwalt vertreten werden. Jetzt hat die Richterin uns gesagt das es gar nicht so einfach wäre das Haus in diesem Fall an ein Familienmitglied zu verkaufen.
Das Problem ist, wir waren schon bei der Bank und haben nach einem Kredit gefragt. Den würden wir auch bekommen. Also haben wir angefangen mit unserem Eigenkapital das Haus zu renovieren. Meine Sorge besteht darin das wir das Geld für umsonst da rein gesteckt haben. Ist ein Hausverkauf an Familienangehörige in diesem Fall wirklich so problematisch?

Vielen Dank

Kommentar von Peter |

Hallo,

ich habe notariellen Kaufvertrag vor 4 Wochen abgeschlossen. Der Makler hat das Objekt seit jehher weiter auf seiner Seite und bietet es nun sogar für 20.000 mehr an.

Ich befürchte Betrug bzw., dass er so einen anderen Käufer finden will, der mehr bezahlt.

Was beinhaltet die 14 tägige Widerrufsfrist? Wer kann da widerrufen? Der Verkäufer? Angenommen es gäbe einen Mehrzahler, bleibe ich dann auf allen sitzen? Notarkosten, Grundschuldbestellung, Löschung Grundbuch usw...?

Kann ich für den Fall des Scheiterns Schadenersatzansprüchen geltend machen?

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

wenn Sie den Kaufvertrag schon unterschrieben haben und dieser zustand gekommen ist, dann kann der Makler nicht an einen anderen Interessenten verkaufen.
Weshalb er das Objekt weiter anbietet, kann ich Ihnen nicht beantworten. Sie können ihm das aber verbieten, wenn Sie Eigentümer sind.

Die 14 tägige Widerrufsfrist gilt für Sie, da Sie über Internet die Immobilie angefragt haben. Somit besteht ein Vertrag mit dem Makler. Diesen könnten Sie 14 Tage ab Zusendung Widerrufsbelehrung widerrufen. Die hat nur mit der Maklerprovision zu tun.

Kommentar von Hans |

Hallo,
durch den Tod unserer Mutter haben mein Bruder und ich eine Wohnung geerbt. Da mein Bruder psychisch krank ist und betreut wird, haben wir einen Erbauseinandersetzungsvertrag geschlossen ,in dem ich die Wohnung übernehme und mein Bruder ausgezahlt wird. Mittlerweile ( nach 1 1/2 Jahren) ist die Angelegenheit trotz vielen Versäumnissen des Betreuers auch weites gehend durch. Der Vertrag wurde jetzt vom Betreuungsgericht genehmigt und ist laut schriftlicher Mitteilung rechtskräftig. Er wurde an den Berufsbetreuer geschickt und dort liegt er nun.
Da nun aber bald die Fristen für eine (kostenlose) Grundbuchumschreibung abläuft, hier meine Frage: Wie lange kann es noch dauern bis die Immobilie im Grundbuch umgetragen wird. Macht es Sinn schon jetzt mit der Rennovierung zu beginnen oder gibt es noch Einspruchsfristen?

Ich danke schon jetzt für ihre Antwort.

Kommentar von Hanna Adams |

Danke für die Informationen zum Hausverkauf durch einen Betreuer. Ein Bekannte möchte auch sein Haus verkaufen. Gut zu wissen, dass mehr Zeit bis zur Übergabe eingeplant werden sollte, wenn es ein Betreuer macht.
LG

Kommentar von Basen |

Guten Tag,

wir haben im Sommer eine Doppelhausshälfte gekauft, die Eigentümerin steht unter Betreeung, wir warten immer noch auf die Genehmigung vom Betreuungsgericht. Zahlen auch schon Bereitstellungszinsen für das Darlehen. Allerdings hat sich der Gesundheitszustand der Eigentümerin verschlechtert.
Was passiert genau im Sterbefall? Haben wir die Chance das Obejkt dennoch zu erwerben? Wir es aussieht hat die Eigentümerin keinerlei Verwandschaft.
Sollte der Kauf platzen, wer zahlt sodann die Notarkosten?

Antwort von Angela Reiner

Dies ist keine Rechtsberatung!

Sollte die Betreute(Eigentümerin vor Gerichtsgenehmigung versterben, werden Sie leider auch erstmal nicht neuer Eigentümer, da der Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die Immobilie geht dann an die Erben über. Diese müssen eventuell erst ermittelt werden und das ist ein langer Prozess.

Ob es hier Sinn macht zu warten, ist fraglich.

Wer die Notarkosten dann übernimmt sollten Sie mit dem Notar klären oder mit dem Betreuer.

Um den Vorgang evtl. zu beschleunigen, fragen Sie freundlich beim Rechtspfleger (Gericht) an oder bitten Sie den Betreuer, dass dieser sich mit dem Gericht in Verbindung setzt.

Kommentar von Berthold |

Ich möchte als Betreuer für meinen Vater sein Haus verkaufen. Dürfen die potentiellen Käufer, nach der Unterzeichnung des Notar ertrage, bevor die gerichtliche Genehmigung vorliegt, mit den Renovierungsarbeiten beginnen?

Antwort von Angela Reiner

Vorab: Dies ist keine rechtliche Beratung.

Es ist ein Risiko, wenn die Käufer vor der Genehmigung durch das Gericht mit der Renovierung beginnen. Sollte das Gericht nicht zustimmen, müssen die Käufer alles wieder rückgängig machen. Das liegt natürlich in Ihrer Entscheidung. Fragen Sie am Besten den Notar, wie Sie hier verfahren können, da dieser den Fall genau kennt.

Kommentar von Kaufinteressentin |

Sehr geehrte Frau Reiner,

ich beabsichtige ein Haus von einem Betreuer zu erwerben. Habe ich als potentieller Käufer das Recht, Einblick in das Wertgutachten zu erhalten?

Viele Grüße

Antwort von Angela Reiner

Leider haben Sie kein Recht in das Gutachten Einsicht zu nehmen. In der Regel stellen aber die Betreuer dieses zur Einsicht zur Verfügung.

Kommentar von Käufer |

Frage:
Ich habe den Kaufvertrag am 12.10.18 unterschrieben. Am 09.01.19 kam die Genehmigung von dem Gericht. Nach zwei Wochen also am 25.01. ist die Dame, von der ich die Wohnung habe verstorben. Nun müssen die Erben zustimmen?! Meine Frage wäre WIESO? Der Vertrag wäre ab dem 25.01. gültig...

Nächste Frage: der Makler will seine Provision haben. Soll diese jetzt gezahlt werden, obwohl die Wohnung noch nicht mir ist? Bzw. die Erben vllt gar nicht zustimmen?

Vielen Dank im Voraus!

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag,

danke für die Erläuterung und die Fragen.

Es ist zu prüfen, ob der Vertrag wirklich ab 25.01.2019 gültig wurde. Nachdem das Gericht die Genehmigung erteilt hat, hat die Betreute 14 Tage, um den Vertrag zu widerrufen. "Die Frist beginnt mit schriftlicher Bekanntgabe des Beschlusses an die Beteiligten....Fällt das Ende der Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages."

Das heißt, dass Ihre Frist am 23.01.2019 endete!? Das klären Sie bitte mit dem Gericht. Zu diesem Zeitpunkt wäre der Vertrag zustande gekommen.

 

Zur nächsten Frage: Ein Makler hat nur Anspruch auf die Provision, wenn der Vertrag auch rechtsgültig zustande gekommen ist.

Also erst die Rechtsgültigkeit mit dem Gericht klären.

Freundliche Grüße

Angela Reiner

Kommentar von Stein, Wolfgang |

Guten Tag Frau Reiner,
wir haben bis heute keinen Bedarfsausweis zu einem Gebäude, dass wir von einer betreuten Besitzerin erwerben wollen. Der Kaufvertrag wird seit 4 Monaten vom Betreuungsgericht/Verfahrensprüfer geprüft. Eine Erwähnung eines Bedarfausweises fehlt im notariell formulierten Kaufvertrag. Der Betreuer ist angeblich im Besitz des Bedarfsausweises, hat es aber bis heute versäumt diesen an die Käufer (also uns) zu überstellen. Auf die Notwendigkeit des Bedarfsausweises haben wir den Betreuer bereits vor Vertrag mehrmals hingewiesen. Zum Vertragstermin habe ich an den Bedarfsausweis nicht gedacht.
Ich hätte das sonst zum Termin angesprochen.
Wie schätzen Sie folgende Fragen ein:
1) Würde der Verfahrensprüfer diesen Lapsus im Kaufvertrag nicht erkennen müssen? Und würde das Betreuungsgericht wg. dieses Formfehlers seine Zusage verweigern können?
2) Rechtfertigt dieser Fehler im Kaufvertrag einen Rücktritt unsererseits?
3) Eröffnet die Kenntnis über die Werte des Bedarfsausweises die Möglichkeit, den vereinbarten Kaufpreis zu korrigieren? Und an wen sollten wir uns in der Umsetzung wenden?
Ist es der Betreuer, um ihm eine mögliche Strafe zu ersparen? Oder ist es der Notar,
der für uns die Optionen reduzierter Kaufpreis oder Rücktritt begleiten müsste?
Danke für Ihre Meinung, keine Rechtsberatung ist klar. Generell finde ich Ihr Forum sehr Lesenswert für Käufer und auch Betreuer.
Beste Grüße

Antwort von Angela Reiner

Guten Tag Herr Stein,

danke für Ihre Fragen und Ihr Lob. :-)

Ein Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens zur Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden. Er soll dazu dienen, dem Käufer einen Überblick über mögliche Energieeinsparungen zu geben.

Im Kaufvertrag muss der EA allerdings nicht erwähnt werden und wird in der Regel auch nicht erwähnt. Diese Info´s vorab.

Nun zu den Fragen:

1.) da es kein Formfehler im Kaufvertrag ist, wird das Gericht dies auch nicht "bemängeln" oder als Ablehnungsgrund heranziehen

2.) ich denke nicht, dass Sie wegen des fehlenden EA vom Kaufvertrag zurück treten können...der Notar kennt aber Ihren Fall am Besten und kann Ihnen darüber genau Auskunft geben. Bitte fragen Sie dort nach

3.) eine Kaufpreisreduzierung wird jetzt im Nachhinein nicht mehr möglich sein, jedenfalls nicht wegen des fehlenden oder nicht vorgelegten Energieausweises

Völlig losgelöst vom Kaufvertrag haben Sie allerdings die Möglichkeit vom Betreuer den Energieausweis zu verlangen. Kann er dem nicht nachkommen, drohen hier Strafen bis zu 15.000,-€. Hier sollten Sie sich Rechtsbeistand einholen. Die genaue Vorgehensweise kann ich Ihnen leider nicht beantworten.

Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben.

Viele Grüße

Angela Reiner

AR-Immobilien, Berlin

Kommentar von Stein,Wolfgang |

Guten Tag Frau Reiner,
danke für Ihre schnelle Antwort und Einschätzung.
Ich erlaube mir ein Screenshot eines Artikelauszugs der "WELT" vom 10.07.2017 anzuhängen, um zu zeigen, dass ein "zwangsweise vorgelegter" schlechter Bedarfsausweis, die Preisforderungsposition eines Verkäufers schwächt.
Wenn ich also bei fehlendem Bedarfsausweis "Schadenersatz" in Form eines Bußgeldes einfordern könnte - wer erhält das Bußgeld ? Könnte ich also über diesen Weg den Kaufpreis insgesamt angemessen verringern? Ich vermute, dass das ein Gericht entscheiden müsste, es sei denn es gibt eine außergerichtliche Einigung.
Da aber der Verfahrensbetreuer Schaden von der betreuten Person abwenden muss, sollte man doch annehmen können, dass die Diskussion vor Entscheidung beim Betreuungsgerichtes herbei zu führen ist? Und das dies die Zustimmung des Betreuungsgerichtes entsprechend verzögert.
Unabhängig davon, was ist ein Hausgutachten Wert, im Falle betreuter Personen muß ja zum Gutachtenpreis oder höher verkauft werden, aber der fehlende Bedarfsausweis zu einem finanziellen Nachteil der betreuten Person werden kann?Danke für Ihre Antworten und alles Gute
Beste Grüße
Wolfgang Stein

Kommentar von R. JB |

Hallo.

Wir haben uns im November 2018 ein Haus angesehen und jetzt erst vor einer Woche den lang ersehnten Termin beim Notar gehabt... da dieses nun nochmal übers Amtsgericht geht zieht sich das ganze nun nochmal auf unbestimmte Zeit...
Durch den Notartermin fand ich heraus dass die Tochter nun die Betreuung ihrer Mutter (Besitzerin des Hauses) bekommen hat. Nun meine Frage: ich bin zusätzlich zu dem Chaos dass wir schon ewig auf unser Haus warten in der Situation, dass ich eine notariell beglaubigte Generalvollmacht mit Immobilienverkaufsrecht einer Bekannten 90jährigen, meines erachtens nicht dementen, Dame habe.
Sie hat kürzlich ein Haus allein geerbt was sie verkaufen möchte, vom Verstorbenen sind Kinder da die natürlich ihren Pflichtanteil bekommen ABER diese haben unsere Generalvollmacht angezweifelt. Nun haben wir schon Betreuungsstelle und einen amtlich bestellten Neurologen da gehabt der prüfen soll ob sie auf gut deutsch noch ganz sauber ist um Kopf... mwune eigentliche Frage dazu. Sollte ich jetzt mal vom Schlimmsten ausgehen und es wird beschlossen dass sie einen Betreuer braucht, kann ich dann auch ihre Betreuerin werden? Sie möchte nur mich haben als ihre bereits Vertraute... :-( mache mir große Sorgen um sie dass sie plötzlich jemand wildfremden bekommen könnte...

Kommentar von Norbert |

Guten Tag Frau Reiner,
meine Frau und ich hatten am 17.12.18einen Notartermin für eine Eigentumswohnung
Die Wohnung gehört zur Hälfte einer Dame die im Heim lebt und an Demenz erkrankt ist, der andere Teil ihrem Ehemann, der auch Ihr Betreuer ist. Der Kaufvertrag über die Gemeinsame Eigentumswohnung lautet auf 180.000 € und der Verkehrswert 146.000€.
Nun möchte der Rechtspfleger, das die Wohnung auch noch auf dem freien Markt angeboten wird, ein Makler aus der Gegend sagt, mehr als 165.000 € ist die Wohnung nicht wert. darf der Rechtspfleger das ? oder gibt es auch für Ihn Vorschriften die er einhalten muss. 5,1/2 Monate liegt der Notartermin hinter uns und wir verzweifeln.

Kommentar von Nicole |

Guten Tag Frau Reiner,
Wir haben Interesse an einen Haus wo aber der Eigentümer im Pflegeheim ist, dieser aber einen Betreuer (Rechtsanwalt) ist.
Der Eigentümer möchte für sein kleines Anwesen 50.000€ da viel gemacht werden muss. Der Betreuer ( Rechtsanwalt) hat einen Gutachter beauftragt und das dauert etwas, dann dürfen wir die Immobilie erst von innen besichtigen.
Jetzt ist unsere Frage kann der Betreuer den letzten Preis bestimmen oder dich der Eigentümer? Wir sitzen auf Kohlen weil wir die Lage nicht einschätzen können.
Lg

Bitte addieren Sie 4 und 3.