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Wer bloggt hier? Angela Reiner bloggt hier für AR Immobilien ® Berlin-Lankwitz. Themen rund um die Immobilienwirtschaft, den Energieausweis und die Finanzwelt mit Fokus auf die Baufinanzierung.

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Alternative zur Immobilien - Finanzierung gesucht ?

von Angela Reiner (Kommentare: 0)

Finanzierung Haus Berlin

Die Zinsen fallen weiter, doch auf die Bewilligungsquote einer Immobilienfinanzierung hat das keinen Einfluss.

Was also tun, wenn der Wunschkredit bei der Hausbank nicht genehmigt wird? Dann sind alternative Möglichkeiten gefragt. Ein weiterer Punkt: Die Banken geben den Niedrigzins nicht immer in dem Maße an Kunden weiter, wie es die Situation eigentlich erlauben würde. In diesem Fall sind alternative Finanzierungen ebenfalls interessant.

 

Euribor-Darlehen als Methode für Kenner

Bei all den Dingen, die es beim Immobilienkauf zu beachten gibt (siehe Terrafinanz-Ratgeber), ist die Frage der Finanzierung wohl die wichtigste. Sie entscheidet über die Wirtschaftlichkeit des Kaufs und somit auch über die Lebensqualität während der langjährigen Tilgung.

Das Wichtigste deswegen vorweg: Auch bei einer alternativen Finanzierung muss der Kreditnehmer genügend Liquidität vorweisen, sprich, er muss sich die Immobilie leisten können. Ist das der Fall, geht es auch ohne Banken. Zum Beispiel über das Euribor-Darlehen. Dabei handelt es sich um ein variables Darlehen, bei dem der Zinssatz alle drei Monate verändert wird. Bei einer Finanzierung über 10, 20 oder 30 Jahre ist das natürlich viel zu riskant, wichtig ist deswegen die Möglichkeit, in ein festverzinsliches Darlehen zu wechseln.

Durch diese Kombination erhält der Kreditnehmer die bestmögliche Finanzierung, dafür sind jedoch Sachkenntnis und Aktualität erforderlich. Denn wie lukrativ diese Methode ist, hängt primär davon ab, ob man den richtigen Zeitpunkt zum Wechsel in ein festverzinstes Darlehen abpasst. Sondertilgungen sind dort übrigens ebenfalls möglich, wer also in Zukunft größere Geldsummen erwartet, kann die Laufzeit der Finanzierung entscheidend verkürzen.

 

Mietkauf für Käufe ohne Eigenkapital

Auch für das Euribor-Darlehen sollte ein gewisses Eigenkapital vorhanden sein. In diesem Punkt unterscheidet es sich nicht vom Annuitätendarlehen klassischer Banken. Einen anderen Weg kann man mit dem Mietkauf beschreiten. Vorausgesetzt, der Vermieter stimmt zu, kann die Miete in einen späteren Kauf eingerechnet werden. Auf diese Weise wird bereits laufend in die Immobilie investiert, ohne dass sie dem Mieter gehört. Zu einem späteren (vertraglich festgelegten Zeitpunkt) erfolgt dann die Ablöse der Restsumme; wann das stattfindet und wie hoch diese ist, wird individuell ausgehandelt.

Beim Mietkauf ist eine genaue Kalkulation besonders wichtig, da die Mieten relativ hoch sind (zumindest in den meisten Großstädten), beim Mietkauf kommen außerdem Zuschläge wegen der Zins-Abgeltung hinzu. Daher gilt: Nicht jedes Mietkaufangebot ist lohnenswert, der Blick aufs Detail ist Pflicht.

Genossenschaften bieten eine weitere Variante des Mietkaufs an: den Optionskauf. Er funktioniert im Prinzip genauso, allerdings ist der Mieter nicht zum späteren Kauf verpflichtet. Insgesamt also die bessere Variante, allerdings nur selten erhältlich. Das generelle Problem bei Mietkäufen sind die steigenden Immobilienpreise. Man zahlt zwar von Anfang an den späteren Kauf ab, doch der endgültige Kaufpreis orientiert sich stets an der aktuellen Marktlage, in der Regel steigt er also immer weiter. Wer dagegen direkt eine Baufinanzierung abschließt, zahlt den aktuellen Marktwert ab, nicht den künftigen.

 

Flüssiger Beton im Wortsinn: die Immobilienrente

Eine weitere Möglichkeit ist der Rentenkauf. In Deutschland wirft dieser Begriff mehr Fragen als Antworten auf, in anderen Ländern ist er längst ein gängiges Mittel zur Finanzierung. Und so geht es: Man kauft eine Immobilie, räumt dem bisherigen Besitzer jedoch lebenslanges Wohnrecht ein. Erst nach dessen Tod steht das Objekt dem Käufer zur freien Verfügung. Diese Methode hat Vor- und auch Nachteile.

Zuerst die Vorteile für beide Seiten: Der Käufer benötigt kein Bankdarlehen o.Ä., der Verkäufer kann seinen Lebensabend finanziell drastisch aufbessern, ohne umziehen zu müssen. Es bleibt individuell verhandelbar, ob der Kauf über Raten oder Einmalzahlungen oder eine Kombination aus beidem erfolgt. Der Nachteil besonders aus Sicht des Käufers: Die Immobilie kann auf absehbare Zeit nicht zur Eigennutzung verwendet werden, es handelt sich also um eine reine Anlage auf lange Sicht. Verkäufer veräußern die beste Anlage, die es aktuell gibt; ihnen selbst kann das egal sein, doch falls sie Familie hinterlassen, sieht es schon anders aus.

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